Changement de bailleur en cours de bail : mon nouveau bailleur peut-il me donner congé ? Quelles sont les spécificités ?

Le propriétaire d’un logement mis en location a le droit de le vendre. Dans ce cas, il n’a pas à donner congé à son locataire en place puisque le changement de propriétaire n’affecte en rien le bail signé en amont. Le nouvel acquéreur devra simplement informer le locataire en place du changement de propriétaire et lui communiquer ses coordonnées. 

La question se pose alors de savoir si ce nouvel acquéreur peut donner congé au locataire en place et quels sont les spécificités ? 

Trois situations sont à distinguer :

• Le nouvel acquéreur veut délivrer un congé pour vendre 

Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, il n’y a aucune difficulté, le bailleur pourra donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours. 

Cependant, lorsqu’il reste moins de trois ans d’occupation au preneur entre la date d’acquisition et le terme du bail, le bailleur ne pourra dans ce cas donner congé que pour le terme du premier renouvellement du bail en cours ou de la tacite reconduction.

• Le nouvel acquéreur souhaite délivrer un congé pour reprise

Si le terme du bail intervient plus de deux ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire bailleur pourra donner congé au locataire au terme du contrat de location en cours.

Si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, le nouvel acquéreur-bailleur pourra donner congé au locataire en place pour le terme du bail mais le congé ne pourra produire effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

• Le nouvel acquéreur veut donner congé pour motif légitime et sérieux

Dans ce cas, il n’existe aucune spécificité, le nouveau propriétaire pourra donner congé au locataire en place pour le terme du contrat de location en cours.

Notons que ces règles ne s’appliquent que dans le cas ou un congé est donné par un nouveau propriétaire, elles ne s’appliquent pas par exemple dans le cas ou le congé serait donné par un héritier du bailleur qui aurait reçu le bien suite à une succession. 

Enfin, il convient de préciser que :
-    les délais de préavis habituels s’appliquent (6 mois avant le terme pour un bail vide / 3 mois avant le terme pour un bail meublé)
-    les modalités de contestations restent les mêmes (contestation adressée par LRAR au bailleur – saisine de la Commission Départementale de Conciliation – saisine du Tribunal Judiciaire)
 

Textes juridiques :

• Article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989