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Quel recours face à une erreur de surface dans mon bail ?

Rédacteur : Mme SAE AMSELLEM, juriste au sein de l'Adil 83.

Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, la mention de la surface habitable du logement loué est obligatoire dans le contrat de location. En effet, lorsqu’un propriétaire établit un bail de location, il doit s’assurer que la surface habitable du logement figure sur le contrat et que la superficie du logement soit la même que celle annoncée sur l’annonce immobilière.

•    Définition de la surface habitable

La surface au sol ou encore, la surface « Loi Carrez » ne correspond pas toujours à la surface « habitable », à mentionner dans le contrat de location. La surface habitable est définie dans le code de la construction et de l’habitation. 
Est exclue du calcul la superficie des caves, sous-sols, combles non aménagées, des remises, des garages, des terrasses, loggias et balcons, des séchoirs extérieurs au logement, des vérandas, et autres dépendances des logements, ou encore des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

•    Calcul de la surface habitable

Pour calculer ou vérifier la surface habitable d’un logement, on additionne les superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres. Toute pièce à usage quotidien, telle qu’une buanderie est à prendre en compte dans ce calcul.  
Il faut ensuite soustraire à cette somme la surface occupée par chaque élément de construction : murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.  

•    Erreur sur la surface mentionnée au bail 

Lorsque la surface habitable est inférieure de plus d'un vingtième (5%) à celle indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. En cas de refus ou à défaut de retour du propriétaire dans un délai de deux mois, le locataire peut engager une procédure afin de déterminer la diminution de loyer à appliquer.

A noter, si le locataire fait part de sa demande au cours des six premiers mois de location, la diminution de loyer est rétroactive et se calcule à partir de la date de signature du bail. 
Cependant, si celui-ci demande la réduction de son loyer plus de six mois après le début de la location, la diminution de loyer prend effet à partir du jour de la demande.
 

Pour aller plus loin :

Textes juridiques : 

  • LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
  • Article R111-2 - Code de la construction et de l'habitation 
     
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