Simplification du droit de l’urbanisme et du logement

Réfection et surélévation des constructions

(loi du 26.11.25 : art. 9, II, 1° / CU : L.111-35 [nouveau])

Le Règlement national d'urbanisme (RNU) fixe les règles d'urbanisme minimales applicables sur tout le territoire national, indépendamment des règlementations locales déterminées dans les documents d'urbanisme, afin de réguler l’aménagement du territoire et le développement urbain. Il est ainsi applicable à toutes les constructions et tous les aménagements, notamment ceux faisant l'objet d'une autorisation d'urbanisme (permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable).

Le RNU prévoit des obligations en matière de densité et de mixité sociale, mais également des règles minimales en matière d'habitation portant sur :

• la localisation des constructions et aménagements ;
• l'implantation des constructions et aménagements ;
• la desserte des constructions et aménagements ;
• la performance environnementale et énergétique ;
• la préservation des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique ;
• les aires de stationnement.

La loi intègre au RNU des règles concernant la réfection et la surélévation des constructions.

Désormais, lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant, l’autorisation d’urbanisme ne peut pas être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions.

Extension de l’urbanisation en zone littorale

(loi du 26.11.25 : art. 9, II, 2° / CU : L.121-12-2 [nouveau])

En zone littorale, le RNU impose que l'extension de l'urbanisation soit, par principe, seulement autorisée lorsqu'elle est réalisée en continuité avec les agglomérations et villages existants dont les critères d'identification et la localisation sont définis par le Schéma de cohérence territoriale (SCoT), sauf (sous conditions) notamment pour les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières ou aux cultures marines. Néanmoins, le changement de destination de ces constructions ou installations est, dans ce cas, interdit.

La loi permet, sous conditions (cf. § Cas dérogatoire pour le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière), le changement de destination d’un bâtiment d’exploitation agricole et forestière situé en-dehors des espaces proches du rivage, y compris lorsqu’il est situé en dehors des agglomérations et villages existants ou des secteurs déjà urbanisés. Toutefois, la loi crée un cas dérogatoire pour lequel l’autorité compétente peut refuser de délivrer l’autorisation d’urbanisme. Ce sera le cas si le projet est de nature à porter atteinte à l’environnement ou aux paysages.

Mise en compatibilité et conformité des documents d’urbanisme

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 3°, 4° et VI / CU : L.131-3, al. 1 / CU : L.131-7, al. 1 / CU : L.131-8, al. 2)

Le RNU impose notamment aux SCoT, PLU (ou documents en tenant lieu) et cartes communales des obligations de compatibilité et de prise en compte, avec une liste limitativement énumérée d’autres documents de planification (Plan climat-air-énergie territorial, Programme local de l’habitat, Plan de mobilité, Schémas de mise en valeur de la mer, …) et règlementations spécifiques (dispositions particulières de la loi montagne ou de la loi littoral, dispositions particulières aux zones de bruit des aérodromes, …).

À ce titre, une délibération de l’organe compétent sur l’analyse de la compatibilité des documents d’urbanisme (SCoT, PLU, carte communale) doit être prise au plus tard trois ans après soit :

• l'entrée en vigueur du document d’urbanisme concerné faisant suite à son élaboration ou sa révision ;
• la délibération portant maintien en vigueur ou mise en compatibilité.

Cette délibération doit être prise conformément à la procédure de modification simplifiée.

La loi impose à compter 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi) que la procédure de modification soit celle de droit commun. Toutefois, cette disposition ne s’appliquera pas aux SCoT et PLU en cours de mise en compatibilité (ou conformité) à cette date.

Procédure d’élaboration

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 5°, 6° et VI / CU : L.143-22, al. 2 [nouveau] / CU : L.143-23)

Dans le cadre de la procédure d'élaboration du SCoT et après que le projet a été arrêté par l’organe délibérant de l’établissement public compétent, celui-ci doit être soumis à enquête publique par le président de l'établissement avant approbation définitive par l'organe délibérant de l'établissement.

La loi autorise, à compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures d’élaboration en cours à cette date, de recourir, en substitution à l’enquête publique, à la participation du public par voie électronique. Le dossier soumis à la procédure de participation du public par voie électronique devra également être mis en consultation sur un support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées.

Procédure de révision

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 7°, 8° et VI / CU : L.143-29 / CU : L.143-32

Le SCoT doit faire l'objet d'une procédure de révision lorsque l'établissement public compétent envisage des changements portant sur :

• les orientations définies par le projet d'aménagement stratégique ;
• les dispositions du document d'orientation et d'objectifs prises au regard des enjeux en matière :
  • de préservation de l'environnement et des ressources naturelles ;
  • de prévention des risques naturels ;
  • de transition écologique, énergétique et climatique ;
• les dispositions du document d'orientation et d'objectifs relatives à la politique de l'habitat ayant pour effet de diminuer l'objectif global concernant l'offre de nouveaux logements.

À compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures de révision en cours à cette date, la loi impose que la procédure de révision du SCoT ne soit seulement engagée qu’en cas de changements portant sur les orientations définies par le projet d’aménagement stratégique. Toutefois, la loi conserve les cas dérogatoires concernant les changements ayant pour objet de : 

• soutenir le développement de la production d’énergies renouvelables (C. énergie : L.211-2) ;
• ou soutenir le développement de la production d’hydrogène renouvelable ou bas-carbone ou du stockage d’électricité ;
• ou identifier des zones d’accélération pour l’implantation d’installations terrestres de production d’énergies renouvelables.

Ces derniers sont soumis à la nouvelle procédure de modification unique (cf. § Procédure de modification).

Procédure de modification

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 9° à 14°, III, IV, 2°, a et VI / CU : L.143-33, al. 2 / CU : L.143-34 / CU : L.143-35 / CU : L.143-42, al. 1 et 2 / loi du 22.8.21 : art. 194, IV, 5°, al. 3 / loi du 21.2.22 : 97, VII, 1°)

Le président de l'établissement public compétent peut engager à son initiative la modification du document d'orientation et d'objectifs du SCoT qui peut être, selon le cas, soumise à une procédure de modification dite, soit « de droit commun », soit « simplifiée ».

À compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures de modification des SCoT en cours à cette date, la loi unifie les procédures de droit commun et simplifiée en une procédure.

Ainsi, le président de l’établissement devra, par principe, mettre à disposition du public pendant un mois, dans des conditions lui permettant de formuler ses observations qui seront enregistrées et conservées :

• le projet de modification ;
• l’exposé de ses motifs ;
• et, le cas échéant, les avis émis par les personnes publiques associées (CU : L.132-7 à L.132-8).

La loi impose que les modalités de mise à disposition soient précisées par l’organe délibérant de l’établissement public compétent et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette mise à disposition.

À l’issue de la mise à disposition, le président de l’établissement devra présenter le bilan des observations formulées devant l’organe délibérant, qui adoptera le projet, le cas échéant modifié pour tenir compte des avis émis et des observations formulées lors de la mise à disposition.

Le président peut également, en substitution à cette mise à disposition, recourir à :

• une procédure de participation du public, dans ce cas, le dossier doit également être mis en consultation sur un support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées ;
• une enquête publique (C. env : L.123-1-A à L.123-19-12).

Par ailleurs, lorsque le projet de modification est soumis à une évaluation environnementale, le recours soit à enquête publique, soit à la participation du public est obligatoire.
Enfin, lorsque la modification ne concerne que certaines communes, l’enquête publique, la participation du public par voie électronique ou la mise à disposition du public peuvent n’être organisées que sur le territoire de ces communes.

Extension de la durée de validité

(loi du 26.11.25 : art. 3, I, 10° / CU : L.143-28, al. 1)

L'établissement public compétent procède régulièrement à une analyse des résultats de l'application du SCoT qui donne lieu à une délibération devant intervenir au plus tard six ans après soit :

• la délibération portant approbation du SCoT ;
• la dernière délibération portant révision complète SCoT ;
• la délibération ayant décidé son maintien en vigueur.

Sur la base de cette analyse (le cas échéant, du débat de l'organe délibérant de l'établissement public compétent sur l'évolution du périmètre du SCoT), l'établissement public délibère sur, soit :

• le maintien en vigueur du SCoT ;
• la modification du SCoT ;
• la révision du SCoT.

En l'absence d'une délibération à suite de l'analyse des résultats du SCoT, ce dernier est caduc.

La loi reporte l’échéance à dix ans (au lieu de six ans). Par ailleurs, la loi ne rend plus caduc un SCoT qui n’a pas fait l’objet d’une délibération à la suite de l’analyse de ses résultats.

Création d’un document d’urbanisme unique valant SCoT et PLUi

(loi du 26.11.25 : art. 3, I, 1° à 9° et 11° / CU : L. 103-2, 1°, a, b et c / CU : L.103-5 / CU : L.103-7, al. 1 / CU : L.104-1, 3° bis A [nouveau] / CU : L.131-1, al. 1 / CU : L.131-2, al. 1 / CU : L.131-4, al. 6 [nouveau] et 7 / CU : L.131-5 / CU : L.131-7, I et II [nouveau] / CU : L.146-1 [nouveau])

Afin de mutualiser les coûts et de simplifier la gouvernance, un EPCI a désormais la possibilité d’élaborer un document d’urbanisme unique ayant les effets d’un SCoT et d’un PLUi dès lors qu’il est :

• compétent en matière de document d’urbanisme ;
• et couvert par un périmètre de SCoT qui recouvre exactement son périmètre.

Dans le cadre de son élaboration, de sa révision, de sa modification et de sa mise en compatibilité, ce document unique fait, comme le SCOT et le PLU, l'objet d'une concertation associant, pendant toute la durée de l'élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées.

En outre, lorsqu'une opération d'aménagement doit faire l'objet d'une concertation et nécessite une révision du SCOT, du PLU et désormais de ce document unique, la commune ou l’EPCI compétent peut décider que la révision du document d'urbanisme et l'opération font l'objet d'une concertation unique.

Enfin, comme pour le SCOT et le PLU, la révision, la modification ou la mise en compatibilité d’un document unique n’est pas soumise à concertation, lorsqu’elles ont pour objet exclusif de permettre la réalisation d'une opération ayant reçu la qualification d'opération sensible intéressant la défense nationale ou celle d'opération sensible intéressant la sécurité nationale.

Comme les PLU, les documents en tenant lieu et les cartes communales, les documents d’urbanisme uniques doivent être compatibles avec :

• les SCOT ;
• les Schémas de mise en valeur de la mer (SMVM) ;
• les Plans de mobilité ;
• les Programmes locaux de l’habitat.

L’analyse de compatibilité et de prise en compte porte sur l’ensemble des documents avec lesquels le document d’urbanisme unique doit être compatible ou qu’il doit prendre en compte.

Le document d’urbanisme unique comprend notamment :

• un rapport de présentation qui justifie les choix retenus pour établir :
  • le projet d’aménagement stratégique intercommunal ;
  • les orientions d’aménagement et de programmation ;
  • le règlement ;
• un projet d’aménagement stratégique intercommunal qui définit les orientations et les objectifs de développement et d’aménagement du territoire à un horizon de 20 ans ;
• des orientions d’aménagement et de programmation ;
• un règlement ;
• des annexes.

À compter de l’entrée en vigueur du document d’urbanisme unique, les documents d’urbanisme applicables sur le territoire de l’EPCI sont caducs.

Un décret en Conseil d’État (à paraître) précisera les modalités d’application de cette mesure, notamment le contenu, les effets et les procédures d’élaboration, d’évolution et d’évaluation du document d’urbanisme unique.

Renforcement du rôle des orientations d'aménagement et de programmation

(loi du 26.11.25 : art. 17, 1° et 2° / CU : L.151-7-3 [nouveau] / CU : L.315-1 [nouveau])

Dans le cadre de la détermination des règles d’urbanisme applicables au niveau communal (ou intercommunal), le PLU doit notamment comprendre, depuis les lois Urbanisme et Habitat de 2003 (loi n° 2003-590 du 2.7.03) et Grenelle II de 2010 (loi n° 2010-788 du 12.7.10), des Orientations d'aménagement et de programmation (OAP).

Pour rappel, les OAP participent à la mise en œuvre d’un urbanisme de projet partagé entre l’aménagement du porteur de projet et le projet de territoire de la collectivité en tant qu’outil de mise en œuvre du Projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du PLU, permettant d’accueillir des secteurs de projet et d’éviter les modifications successives du document.

La loi renforce le rôle des OAP qui peuvent désormais définir, dans les secteurs urbains (exclusivement ou majoritairement composés d’habitat individuel) ou dans les Zones d’activité économique (ZAE), des actions (ou des opérations) contribuant au renouvellement urbain, en garantissant la qualité environnementale, ainsi que l’insertion architecturale, urbaine et paysagère tout en tenant compte des besoins supplémentaires en matière :

• de stationnement ;
• de desserte par les transports en commun ;
• de réseaux d’eau, d’assainissement et d’énergie ;
• d’équipements publics.

Cependant, la loi conditionne cette possibilité à l’identification d’un besoin de favoriser soit : 

• l’évolution ou la requalification du bâti existant ;
• l’optimisation de l’utilisation de l’espace :
• la mixité fonctionnelle.

La loi ouvre la possibilité de réaliser ces OAP dans le cadre d’une opération de transformation urbaine dont l’objet est de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace. Cette opération de transformation urbaine doit faire l’objet d’une délibération du conseil municipal (ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent) et d’une concertation publique. La délibération doit notamment comprendre :

• un programme prévisionnel des actions à réaliser ;
• une estimation du coût de l’opération ;
• les conditions de financement envisagées, y compris, le cas échéant, pour les besoins en équipements publics.

Enfin, la loi autorise que les actions à conduire pour le compte de la commune (ou de l’EPCI) puissent être confiées, en tout ou partie, à un opérateur y ayant vocation et désigné à cet effet par la délibération du conseil municipal (ou de l’organe délibérant de l’EPCI). Leur mise en œuvre pouvant donner lieu à une convention avec l’opérateur ainsi désigné.

Procédure d’élaboration

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 17°,18° et VI / CU : L.153-19, al. 2 [nouveau] / CU : L.153-21)

Dans le cadre de la procédure d'élaboration du PLU (ou PLUi) et après que le projet a été arrêté par l’organe délibérant de la collectivité compétente et soumis pour avis aux personnes et organismes publics limitativement énumérés, celui-ci doit être soumis à enquête publique par le maire (ou le président de l’EPCI) avant approbation définitive par le conseil municipal (ou l’organe délibérant de l’EPCI).

La loi autorise, à compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures d’élaboration en cours à cette date, de recourir, en substitution à l’enquête publique, à la participation du public par voie électronique. Le dossier soumis à la procédure de participation du public par voie électronique devra également être mis en consultation sur un support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées.

Procédure de révision

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 15°, 16°, 19°, 20°, 21° , 30° et 31°,II et VI / CU : L.153-2 / CU : L.153-4, al. 2 / CU : L.153-9, II / CU : L.153-6, I, al. 2 / CU : L.153-31 / CU : L.153-35 / CU : L.154-3, al. 2 / CU : L.154-4, al. 2 / CRPM : L.112-1-1, al. 9 / CRPM : L.112-18, 3°)

Le PLU (ou PLUi) doit, selon le cas, faire l'objet d'une procédure de révision lorsque la commune (ou l’EPCI) décide notamment de :

• changer les orientations définies par le PADD ;
• réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ; 
• ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les six ans suivant sa création :
  • n'a pas été ouverte à l'urbanisation ;
  • ou n'a pas fait l'objet d'acquisitions foncières significatives de la part de la commune ;
• réduire une protection édictée en raison :
  • des risques de nuisance ;
  • de la qualité des sites ;
  • des paysages ou des milieux naturels ;
  • d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance ;
• créer des orientations d'aménagement et de programmation de secteur d'aménagement valant création d'une ZAC.

Toutefois, la procédure de modification simplifiée se substitue à celle de la révision lorsque les changements sur les orientations définies par le PADD ont pour objet de :

• soutenir le développement de la production d'énergies renouvelables (C. énergie : L.211-2) ;
• soutenir le développement de la production d'hydrogène renouvelable ou bas-carbone (C. énergie : L.811-1) ou du stockage d'électricité ;
• identifier des zones d'accélération pour l'implantation d'installations terrestres de production d'énergies renouvelables.

Il en est de même lorsque le projet a pour conséquence la modification des règles applicables aux zones agricoles sur :

• l'affectation des sols ;
• la destination et la nature des constructions autorisées.

Par ailleurs, entre la mise en révision d'un PLU (ou PLUi) et l'approbation de cette révision, il peut être notamment décidé une ou plusieurs révisions qui peuvent être menées conjointement.
Enfin, certains projets de révision peuvent faire l’objet d’une procédure de révision allégée (aussi appelée "révision avec examen conjoint"). 

Date de mise en œuvre des nouvelles modalités de la procédure de révision

À compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures de révision en cours à cette date, la loi impose l’application de nouvelles modalités.

Cas dérogatoires à la procédure de révision

(CU : L.153-2 / CU : L.153-4, al. 2 / CU : L.153-9, II / CU : L.153-6, I, al. 2 / CU : L.153-31)

La loi soumet à la nouvelle procédure de modification unique (cf. § Procédure de modification) les projets de révision portant sur :

• les cas dérogatoires déjà prévus concernant les changements sur les orientations définies par le PADD ;
• la délimitation des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements (ou les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation) sont à usage exclusif de résidence principale ;
• la délimitation des zones exposée au recul du trait de côte à l'horizon de 30 ans et à un horizon compris entre 30 et 100 ans.

Suppression de la procédure de révision allégée

(CU : L.153-2 / CU : L.153-4, al. 2 / CU : L.153-9, II / CU : L.153-6, I, al. 2 / CU : L.153-31)

La loi supprime tous les cas pour lesquels la procédure de révision allégée était jusqu’alors possible.
Ainsi, lorsqu’un projet de révision du PLU (ou PLUi) a pour conséquence une réduction substantielle des surfaces affectées à des productions bénéficiant d'une appellation d'origine protégée ou une atteinte substantielle aux conditions de production de l'appellation, l'autorité compétente de l'État devra dès lors saisir la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers du projet. Le projet de révision sera, dans ce cas, soumis à l’avis conforme de cette commission.

Suppression des projets de révisions simultanées

(CU : L.153-35)

La loi met fin à la possibilité de mener conjointement plusieurs procédures de révision sur un même PLU (ou PLUi).

Procédure de modification

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 1°, 2° et 22 à 29°, III, IV, 1° et 2°, b, V et VI / CU : L.104-3, al. 3 à 5 [nouveau] / CU : L.121-22-3, al. 1 / CU : L.153-36 / CU : L.153-40 / CU : L.153-41 / CU : L.153-43 / CU : L.153-51, al. 1 et 2 / loi du 22.8.21 : art. 194, IV, 5°, al. 3 / loi du 21.2.22 : art. 35, II et 97, VII, 2° / C. env : L.581-14-1, al. 1)

En dehors des cas soumis à la procédure de révision, le maire (ou le président de l’EPCI) peut décider d’établir un projet de modification du PLU portant sur :

• le règlement ;
• les orientations d'aménagement et de programmation ;
• le programme d'orientations et d'actions ;
• les cas dérogatoires à la procédure de révision.

Par ailleurs, le maire (ou le président de l’EPCI) sera tenu de procéder à la modification du PLU (ou du PLUi) dans certains cas, comme lorsque le PLU (ou le document en tenant lieu) inclue le territoire d'au moins une commune exposée aux risques inhérents au recul du trait de côte et que le territoire concerné n'est pas couvert par un Plan de prévention des risques littoraux (PPRL) prescrit ou approuvé comportant des dispositions relatives au recul du trait de côte. Pour rappel, la liste de ces communes est déterminée par le décret du 29 avril 2022 (modifié en dernier lieu le décret du 10.6.24).

Le maire (ou le président de l’EPCI compétent) peut (ou doit) engager à son initiative la modification du PLU (ou du PLUi) qui peut être, selon le cas, soumise à une procédure de modification dit, soit :

• de droit commun ;
• simplifiée.

En outre, dans l’objectif de faciliter l’intégration des enjeux environnementaux dans les projets soumis à autorisation d’urbanisme, les documents d’urbanisme, dont les PLU, sont soumis à une évaluation environnementale lors de leur élaboration ou de leur évolution. Toutefois, cette évaluation environnementale ne sera pas requise dans le cas où l’évolution du document d’urbanisme ne prévoit que des changements qui ne sont pas susceptibles d'avoir des effets notables sur l'environnement.

Date de mise en œuvre de la procédure de modification unique

(CU : L.121-22-3, al. 1 / C. env : L.581-14-1, al. 1 / loi du 22.8.21 : art. 194, IV, 5°, al. 3 / loi du 21.2.22 : art. 35, II et 97, VII, 2°) 

À compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures de modification du PLU (ou PLUi) en cours à cette date, la loi unifie les procédures de droit commun et simplifiée en une seule procédure de modification unique.

Ainsi, toutes les futures évolutions du PLU (ou du PLUi) devront respecter les modalités de la nouvelle procédure de modification unique, qu’elle soit imposée ou non par la loi. Par exemple, ce sera le cas lorsque l'autorité compétente devra délimiter (ou modifier la délimitation) des zones exposée aux risques inhérents au recul du trait de côte à horizon 30 ans et à un horizon compris entre 30 et 100 ans.

Modalités de la procédure de modification unique

(CU : L.153-40 / CU : L.153-41 / CU : L.153-43) 

Le maire (ou le président de l’EPCI compétent) devra, par principe, mettre à disposition du public pendant un mois, dans des conditions lui permettant de formuler ses observations qui seront enregistrées et conservées :

• le projet de modification ;
• l’exposé de ses motifs ;
• et, le cas échéant, les avis émis par les personnes publiques associées (CU : L.132-7 à L.132-8).

La loi impose que les modalités de la mise à disposition soient précisées par le conseil municipal (ou l’organe délibérant de l’EPCI compétent) et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette mise à disposition. Toutefois, dans le cas où le projet de modification relève de l’initiative du maire d’une commune membre et ne porte que sur son territoire, l’organe délibération de l’EPCI compétant dispose d’un délai de trois mois à compter de la transmission du projet de modification pour déterminer les modalités de la mise à disposition.

À l’issue de la mise à disposition, le maire (ou le président de l’EPCI compétent) devra présenter le bilan des observations formulées devant le conseil municipal (ou l’organe délibérant de l’EPCI), qui délibérera et adoptera le projet, le cas échéant modifié pour tenir compte des avis émis et des observations formulées lors de la mise à disposition. Dans le cas où le projet de modification procède d’une initiative du maire d’une commune membre d’un EPCI et ne porte que sur le territoire de celle-ci, le bilan de la mise à disposition est présenté par ce maire devant l’organe délibérant de l’EPCI, qui délibère sur le projet dans les trois mois suivant cette présentation.

La loi autorise cependant que se substitue à la mise à disposition du public soit :

• le recours à une procédure de participation du public. Dans ce cas, le dossier devra également être mis en consultation sur un support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées ;
•  le recours à une enquête publique (C. env : L.123-1-A à L.123-19-12).

Toutefois, dans le cas où le projet de modification serait soumis à une évaluation environnementale, la loi interdit la mise à disposition du public et impose le recours, soit à l’enquête publique, soit à la participation du public.

Enfin, lorsque la modification ne concerne que certaines communes, la loi permet à ce que l’enquête publique, la participation du public par voie électronique ou la mise à disposition du public ne soit organisée que sur le territoire de ces communes.

Cas dérogatoire soumis à la procédure de modification unique

(CU : L.153-36)

La loi crée de nouveaux cas dérogatoires soumis à la procédure de modification unique en substitution à la procédure de révision (cf. § Procédure de révision).

Cas de dispense d’évaluation environnementale

(CU : L.104-3, al. 3 à 5)

La loi étend les cas où l’évaluation environnementale ne sera pas nécessaire. Il en sera ainsi, lorsque l’objet de la modification du PLU sera soit :

• la rectification d’une erreur matérielle ;
• la réduction de la surface d’une Zone urbaine (ZU) ou à urbaniser (ZUA). 

Règlement du PLU et densité urbaine

(loi du 26.11.25 : art. 19 / CU : L.151-26)

Le règlement du PLU peut imposer une densité minimale de constructions dans des secteurs qu'il délimite au sein de ceux situés à proximité des transports collectifs, existants ou programmés.

Le règlement du PLU peut désormais imposer une densité minimale de constructions sur l’ensemble du territoire couvert par ledit PLU.

Règlement du PLU et aires de stationnement

(loi du 26.11.25 : art. 9, II, 4°, a, 20 et 21 / CU : L.151-30-1 [nouveau] / CU : L.151-31 / CU : L.151-33, al. 2 et al. 3 [nouveau] / CU : L.151-34, 1° ter [nouveau] et 1° quater [nouveau] / CU : L.151-35, al. 1 et 2 / CU : L.151-36 / CU : L.152-6, 4°, 5° bis [nouveau] et al. 8 [nouveau] / CU : L.152-6-1, al. 2 [nouveau])

Une collectivité peut, dans le règlement de son PLU, prévoir des obligations en matière de stationnement des véhicules motorisés dès lors que celui-ci respecte le cadre fixé par le Code de l’urbanisme. 

Dérogations soumises à la réalisation d’infrastructures ou d’aménagement

(CU : L.151-30-1 / CU : L.151-31)

Le règlement du PLU peut désormais prévoir que les obligations de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés peuvent être réduites à une aire de stationnement dans des secteurs qu’il délimite, en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement.

Dans le cas où le règlement du PLU impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est désormais réduite au minimum de 30 % (contre 15 % auparavant) en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en autopartage. La loi étend la contrepartie à l’aire de covoiturage si celle-ci existe dans l’environnement immédiat de l’opération.

Dérogations soumises à la justification du pétitionnaire

(CU : L.151-33, al. 2 et 3) 

Dans le cas où le bénéficiaire du permis (ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable) ne peut pas satisfaire aux obligations liées à la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit :

• de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération ;
• de l'acquisition (ou de la concession) de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

Le règlement du PLU en précise les conditions d’application qui peuvent être différentes selon les secteurs et les types de bâtiments concernés.

Le bénéficiaire qui réalise des opérations prévoyant la création d’au plus dix logements peut être tenu quitte de ses obligations lorsqu’il a recours à une aire de stationnement mutualisée, dans les conditions définies par l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme.

Dérogations soumises à la localisation du projet

(CU : L.152-6, 4°, 5° bis et al. 8 / CU : L.152-6-1, al. 2) 

Des dérogations au règlement du PLU (ou du document en tenant lieu) notamment en matière de stationnement peuvent être autorisées par décision motivée de l’autorité administrative compétente pour délivrer un permis de construire en fonction de la nature et la zone d’implantation du projet.

Toutefois, certaines de ces dérogations ne peuvent avoir lieu que :

• dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste des collectivités soumises à la Taxe sur les logements vacants (TLV) (cf. décret n° 2013-392 du 10.5.13 modifié en dernier lieu par le décret n° 2023-822 du 25.8.23) ;
• dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (cf. décret n° 2023-325 du 28.4.23) ;
• dans le périmètre d'une Grande opération d’urbanisme, GOU (CU : L.312-3) ; 
• dans les secteurs d'intervention comprenant un centre-ville des Opérations de revitalisation de territoire (ORT).

Dans ce cadre, la loi restreint le bénéfice de ces dérogation aux périmètres des GOU et des secteurs d’intervention comprenant un centre-ville des ORT. Par ailleurs, la loi étend la possibilité pour l'autorité administrative compétente à délivrer le permis de construire, de déroger à l’obligation de création de places de stationnement prévue par le règlement du PLU par décision motivée :

• aux travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante ;
• aux opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville.

Enfin, la loi modifie dans ces périmètres la dérogation pouvant être accordée en tout ou partie aux obligations de création d'aires de stationnement applicables aux logements. Désormais, les opérations devront être situées à moins de 800 mètres (500 mètres auparavant) d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité.

Dérogations soumises à la volonté de l’autorité administrative compétente

(CU : L.151-34, 1° ter et 1° quater) 

En cas de projet de construction de logement, le règlement du PLU peut imposer la réalisation d’aires de stationnement. Cependant, l’autorité compétente peut décider d’exclure de toutes obligations les projets de construction portant sur :

• des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État ;
• des logements locatifs intermédiaires (CCH : L.302-16) ;
• des établissements assurant l'hébergement des personnes âgées (CASF : L.312-1, 6°) ;
• des résidences universitaires (CCH : L.631-12).

L’autorité compétente peut désormais décider d’exclure de toutes obligations en matière d’aires de stationnement :

• les logements faisant l’objet d’un Bail réel solidaire (BRS) ;
• les logements-foyer.

Plafonnement du nombre d’aires de stationnement

(CU : L.151-35, al. 1 et 2 / CU : L.151-36) 

Dans le cas où, l’autorité compétente ne les exclut pas, le nombre d’aires de stationnement pour ces projets est plafonné soit :

• à une aire de stationnement par logement ;
• à 0,5 aire de stationnement par logement si le projet de construction est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet.

La loi modifie les règles concernant le plafonnement du nombre d’aires de stationnement comme suit :

• pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État, les plafonds sont identiques, seule la distance pour être soumis au plafond à 0,5 aire de stationnement par logement est réhaussée, passant de 500 à 800 mètres ; 
• pour les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées (CASF : L.312-1, 6°) et les résidences universitaires (CCH : L.631-12), le plafond est fixé par principe à 0,5 aire de stationnement par logement ;
• pour toutes les autres constructions ainsi que les logements locatifs intermédiaires (CCH : L.302-16), les logements faisant l’objet d’un BRS ou les logements-foyer, le plafond est fixé par principe à une aire de stationnement seulement dans le cas où le projet est situé à moins de 800 mètres (contre 500 mètres) d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet.

Cas dérogatoires au règlement

(loi du 26.11.25 : art. 9, II, 4°, 5°, b et III / CU : L.152-6, 2° / CU : L.152-6-7 à L.152-6-8 [nouveau] / CU : L.152-6-10 [nouveau] / CU : L.151-14-1, al. 2 / CCH : L.112-13, al. 1)

Toutes les autorisations d’urbanisme doivent être conformes au règlement du PLU et compatibles avec ses OAP. Toutefois, dans des cas limitativement énumérés, il est possible, pour l’autorité administrative compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme et sur décision motivée, de procéder à des adaptations mineures des règles et servitudes du PLU.

La loi crée un cas dérogatoire au règlement du PLU pour les opérations de logements consacrés aux étudiants situées dans les Zones urbaines (ZU) ou à urbaniser (ZAU).

Par ailleurs, la loi étend le cadre dérogatoire à l’ensemble des règles contenues dans le règlement du PLU pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement. Pour rappel, il n’était jusqu’alors possible de déroger qu’aux règles du PLU relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement.

La loi permet également, pour les projets de réalisation de logements ou d’équipements publics situés dans le périmètre d’une Zone d’activité économique, ZAE (CU : L.318-8-1), de déroger selon le cas soit :

• aux dispositions relatives aux destinations des bâtiments du PLU. Dans ce cas, l’autorisation pourra être refusée (ou assorties de prescriptions spéciales) notamment en raison de l’absence de services publics à proximité d’un bien dont la destination a été modifiée en logement ;
• aux dispositions relatives à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments ainsi qu’aux obligations en matière de stationnement.

Pour les projets situés dans le périmètre d’une ZAE, les logements ainsi créés peuvent être soumis à une obligation d’usage en tant que résidence principale.

Enfin, la loi impose que le maire de la commune d’implantation du projet donne son accord pour toutes autorisations d’urbanisme délivrées par une autre autorité sur le fondement d’une dérogation aux règles du PLU, sauf exceptions limitativement énumérées.

Cas dérogatoire pour le changement de destination d’un bâtiment agricole et forestière

(loi du 26.11.25 : art. 9, II, 5°, b / CU : L.152-6-9 [nouveau] / CU : L.151-14-1, al. 2 / CU : L.152-6-10 [nouveau])

Le règlement du PLU précise notamment, pour chaque zone qu’il délimite (zones urbaines (zone U), zones à urbaniser (zone AU), zones naturelles et forestières (zone N) et zones agricoles (zone A)), la destination des constructions autorisées. Ainsi, toutes les autorisations d’urbanisme doivent être conformes avec le règlement du PLU au regard de la zone considérée. Toutefois, la loi prévoit des cas limitativement énumérés dans lesquels il est possible, pour l’autorité administrative compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme et sur décision motivée, de procéder à des adaptations mineures des règles et servitudes du PLU.

La loi permet à l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme, de déroger aux règles relatives aux destinations fixées par le PLU (ou document en tenant lieu) pour autoriser le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière lors de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme.

Pour prendre cette décision, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme doit :

• tenir compte de la nature et de la zone d’implantation du projet ;
• recueillir l’avis conforme de l’autorité compétente en matière de PLU (ou de document en tenant lieu).

Par ailleurs, dans les zones A et N (hors secteurs identifiés à titre exceptionnel permettant des constructions ou des terrains d’accueil de résidences démontables ou des gens du voyages), le changement de destination ne peut concerner que des bâtiments qui ont cessé d’être utilisés pour l’exercice d’une activité agricole ou forestière depuis plus de 20 ans. De plus, l’autorité compétent doit également recueillir :

• en zone A, l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CRPM : L.112-1-1) ;
• en zone N, l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

Enfin, la loi impose que le maire de la commune d’implantation du projet donne son accord pour toutes autorisations d’urbanisme délivrées par une autre autorité sur le fondement d’une dérogation aux règles du PLU sauf exceptions limitativement énumérées.

Schéma d’aménagement régional en outre-mer

(loi du 26.11.25 : art. 7 / CGCT : L.4433-10-3)

Le Schéma d'aménagement régional (SAR) est un document d’urbanisme qui s’applique sur les territoires d’outre-mer. Il est élaboré selon le cas, par le conseil régional (Guadeloupe et La Réunion), par la collectivité territoriale (Martinique et Guyane) ou par le conseil départemental (Mayotte).

Le SAR permet aux territoires d’outre-mer de préciser leurs règles, leur stratégie et leurs objectifs dans les grands domaines de l’aménagement de leur territoire.

Dans le cadre de son élaboration (ou de sa révision), le SAR doit, après enquête publique, être transmis au ministre chargé de l'urbanisme qui doit s'assurer :

• du respect de la procédure d'élaboration ;
• de la conformité du document avec les lois et règlements en vigueur ainsi qu'avec les intérêts nationaux.

Ce dernier peut, une fois son contrôle effectuer soit :

• prendre un décret en Conseil d'État qui approuve le document ;
• notifier à l'assemblée délibérante compétente, après consultation du Conseil d'État, les modifications à apporter au document par une nouvelle délibération.

La loi substitue le représentant de l’État au ministre dans la procédure d’élaboration (ou de révision) du SAR. Ainsi, le SAR doit être approuvé par arrêté pour toutes procédures d’élaboration (ou de révision), y compris celles en cours au 26 novembre 2025 (date de la promulgation de la loi).

Par ailleurs, la loi impose aux assemblées délibérantes des territoires d’outre-mer de prendre en compte les modifications demandées par une nouvelle délibération dans un délai de trois mois à compter de la notification du représentant de l’État.

Plan d’occupation des sols

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 34° et VI / CU : L.174-4, 1°)

Pour mémoire, le Plan d'occupation des sols (POS) est un document d'urbanisme qui a été progressivement remplacé par le PLU. Toutefois, les POS qui n’ont pas été remplacés par un PLU ont les mêmes effets juridiques que les PLU et peuvent faire l’objet :

• d'une modification mais seulement si le projet ne porte pas atteinte à son économie générale ou n’a pas pour effet :
  • de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;
  • de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance ;
• d'une mise en compatibilité.

À compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures de modification en cours à cette date, la loi réduit l’interdiction de procéder à la modification du POS au seul projet qui porte atteinte à son économie générale.

Plan d’aménagement de zone

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 35° et VI / CU : L.311-7, al. 3 à 7)

Pour mémoire, le Plan d'aménagement de zone (PAZ), est un document d'urbanisme qui pouvait être créé dans les Zones d'aménagement concerté (ZAC), afin de réglementer les droits d'utilisation des sols notamment en cas d’absence de POS.

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite « loi SRU », a supprimé la possibilité de créer des PAZ. Toutefois, les anciens PAZ approuvés qui ne sont pas encore intégrés à un PLU, continuent à s'appliquer dans le territoire de leurs ZAC et peuvent faire l’objet :

• d'une modification, à condition que le changement apporté au PAZ :
  • ne porte pas atteinte à l'économie générale des orientations d'urbanisme concernant l'ensemble de la commune ;
  • ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;
  • ne comporte pas de graves risques de nuisance.
• d'une modification simplifiée ;
• d'une mise en compatibilité.

À compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures de modification en cours à cette date, les PAZ pourront faire l’objet d’une modification en application des modalités prévues par la nouvelle procédure de modification unique du PLU (cf. § Procédure de modification). 

Plan de sauvegarde et de mise en valeur

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 36° et VI / CU : L.313-1, II, al. 1)

Pour mémoire, le Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) est un des deux documents de planification dédiés à la préservation et à la mise en valeur des Sites patrimoniaux remarquables (SPR). Il peut être établi sur tout ou partie d’un site patrimonial remarquable.

L'acte décidant la mise à l'étude du PSMV met en révision le PLU, lorsqu'il existe. Jusqu'à son approbation, le PLU mis en révision peut soit :

• faire l’objet d’une procédure de modification de droit commun ;
• faire l'objet d’une procédure de révision.

À compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures de modification en cours à cette date, le PLU mis en révision suite à la mise à l’étude du PSMV pourra faire l’objet d’une procédure de modification en application des modalités prévues par la nouvelle procédure de modification unique du PLU (cf. § Procédure de modification). 

Carte communale

(loi du 26.11.25 : art. 1, I, 32° à 33° et VI / CU : L.163-5, al 2 [nouveau] / CU : L.163-6)

Dans le cadre de la procédure d'élaboration de la carte communale, celle-ci doit être soumise à enquête publique par le maire (ou le président de l’EPCI compétent) avant approbation définitive par arrêté de l'autorité administrative compétente de l'État.

À compter du 27 mai 2026 (six mois après la publication de la loi), sauf pour les procédures de modification en cours à cette date, la loi autorisera de recourir sur décision motivée, en substitution à l’enquête publique, à la participation du public par voie électronique. Le dossier soumis à la procédure de participation du public par voie électronique devra également être mis en consultation sur un support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées.

Permis de construire et d’aménager modificatif

(loi du 26.11.25 : art. 23 / CU : L.431-6 [nouveau] / CU : L.441-5 [nouveau])

La loi oblige l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (ou le permis d’aménager) à valider sans condition toute demande de permis de construire (ou de permis d’aménager) modificatif dès lors que les conditions cumulatives suivantes sont réunies : 

• les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés ;
• le permis initial est toujours en cours de validité ;
• la demande de permis modificatif intervient dans une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial.

La loi crée une dérogation en permettant à l’autorité compétente de refuser (ou d’assortir de prescriptions spéciales) le permis modificatif si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis de construire (ou le permis d’aménager) initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publique.

Prolongation du permis de construire délivré à titre précaire

(loi du 26.11.25 : art. 24 / CU : L.433-2, al. 3 [nouveau])

Une construction soumise à autorisation peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire si celle-ci :

• ne satisfait pas aux dispositions relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement et à l’aménagement des abords, ... ;
• n’est pas compatible avec une Déclaration d’utilité publique (DUP).

Le bénéficiaire d’un permis précaire doit enlever, sans indemnité, la construction autorisée et remettre à ses frais le terrain en l’état à la date d’expiration du permis précisée dans l’arrêté le délivrant. Une prolongation de ce délai est accordée si les nécessités d'une expérimentation dans le domaine des énergies renouvelables le justifient.

La loi étend le bénéfice de la prolongation à tous les permis précaires délivrés, les modalités étant celles du permis initial.

Renforcement des sanctions en cas d’absence ou de non-respect d’une autorisation d’urbanisme

(loi du 26.11.25 : art. 26, I, 1° et 2° / CU : L.481-1, I, III, III bis [nouveau], III ter [nouveau] et III quater [nouveau] / CU : L.481-2, II)

Lorsque des travaux ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par le droit de l’urbanisme, et qu'un procès-verbal a été dressé indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l'infraction constatée, l'autorité compétente peut mettre en demeure l’intéressé, dans un délai qu'elle détermine, soit : 

• de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l'aménagement, de l'installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée ;
• de déposer, selon le cas, une demande d'autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation.

Par ailleurs, l'autorité compétente peut assortir la mise en demeure d'une astreinte d'un montant maximal de 500 € par jour de retard sans toutefois que le montant total recouvré puisse excéder 25 000 €.

La loi renforce les pouvoirs de sanction de l’autorité compétente à l’encontre des intéressés qui ne respecteraient pas le droit de l’urbanisme en lui donnant la possibilité soit :

• d’ordonner directement le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 € ;
• de mettre en demeure l’intéressé uniquement ;
• de mettre en demeure l’intéressé et d’assortir la mise en demeure d’une astreinte dont le montant plafond journalier peut être fixé jusqu’à 1 000 € (auparavant 500 €) sans pouvoir dépasser un montant total recouvré supérieur à 100 000 € (auparavant 25 000 €) ;
• de mettre en demeure l’intéressé, d’assortir une astreinte et, à défaut de régularisation dans le délai imparti, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 30 000 €.

Le recours devant le juge administratif pour s’opposer à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée par l’autorité compétente n’a pas de caractère suspensif.

Par ailleurs, la loi autorise le représentant de l’État dans le département à se substituer, par arrêté motivé, à l’autorité compétente pour exercer ses pouvoirs de sanction, en cas d’absence de réponse de celle-ci au bout d’un mois après l’avoir invité à exercer ses pouvoirs.

Enfin, la loi étend à tous travaux entrepris et exécutés en zone urbaine qui sont réalisés en méconnaissance des règles d’urbanisme et pour lesquels la mise en demeure est restée sans effet au terme du délai imparti, la possibilité pour l'autorité compétente de procéder d'office à la réalisation des mesures prescrites ou, le cas échéant, à la démolition aux frais de l'intéressé.

Réduction du délai de recours gracieux

(loi du 26.11.25 : art. 26, I, 7° / CU : L.600-12-2 [nouveau])

L’autorisation d’urbanisme étant une décision d’une autorité publique, l’administré peut, dans un délai de deux mois, contester la décision auprès de l’autorité ayant rendu la décision contestée (recours gracieux) ou auprès de son supérieur hiérarchique (recours hiérarchique).

La loi réduit le délai du recours gracieux (ou hiérarchique) à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme à un mois. Le délai de recours contentieux n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.

Référé-suspension assorti à un recours contre le rejet d’une autorisation d’urbanisme

(loi du 26.11.25 : art. 26, I, 6° et IV / CU : L.600-3-1 [nouveau])

Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation (ou en réformation), le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision : c’est le référé-suspension.

Depuis le 28 novembre 2025 (date d’entrée en vigueur de la présente loi), la loi facilite la suspension en référé des refus d’autorisation d’urbanisme. Elle autorise en effet un administré à assortir un recours formé contre le rejet d’une autorisation d’urbanisme d’un référé-suspension en le dispensant de la preuve de l’urgence.

Encadrement des motifs de refus d’une autorisation d’urbanisme au contentieux

(loi du 26.1125 : art. 26, I, 5° et III / CU : L.600-2, al. 2 [nouveau])

Lorsqu’un juge annule une décision de refus d’une autorisation d’urbanisme, la demande d'autorisation (ou la déclaration) confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus (ou être assortie de prescriptions spéciales) sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée dès lors que les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• la décision juridictionnelle constatant l’annulation du refus est définitive ;
• la confirmation de la demande (ou de la déclaration) est effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire.

La loi interdit désormais à l’autorité compétente d’invoquer de nouveaux motifs de refus après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours en annulation ou de la demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle dès lors que ceux-ci ont été enregistrés au greffe de la juridiction après le 27 novembre 2025 (date de publication de la présente loi).

Terrain à lotir et création de jardins

(loi du 26.11.25 : art. 18 / CU : L.442-15 [nouveau])

La loi soumet désormais les terrains lotis en vue de la création de jardins aux dispositions applicables aux lotissements. 

Permis d’aménager et unités foncières non-contiguës

(loi du 26.11.25 : art. 22 / CU : L.442-1-3 [nouveau])

Pour mémoire, un lotissement correspond à la division en propriété (ou en jouissance) d'une unité foncière (ou de plusieurs unités foncières contiguës) ayant pour objet de créer un (ou plusieurs) lots destinés à être bâtis. Dans ce cadre, ces unités foncières sont soumises à la délivrance d’un permis d’aménager.

Par dérogation, les unités foncières non contiguës peuvent également donner lieu à la délivrance d'un permis d'aménager lorsqu’elles :

• entrent dans le cadre d'une opération d'aménagement prévue par un contrat de projet partenarial d'aménagement qui garantit l'unité architecturale et paysagère des sites concernés ;
• permettent la mise en œuvre des actions mentionnées dans une convention d'Opération de revitalisation de territoire (ORT) qui garantit l'unité architecturale et paysagère des sites concernés.

La loi remplace ces cas dérogatoires par un cas unique. Désormais, les unités foncières non contiguës sont soumises à un permis d’aménager dans le cadre d’un lotissement si la demande est déposée par un seul demandeur pour un projet qui :

• constitue un ensemble unique et cohérent ;
• et garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concernés.

Le projet architectural paysager et environnemental doit être établi par un professionnel justifiant des compétences nécessaires en matière d'architecture, d'urbanisme et de paysage dès lors que la totalité des surfaces des unités foncières non contiguës concernées par la demande de permis d’aménager est supérieure à 2 500 m².

Enfin l’assiette du projet peut également comprendre une (ou plusieurs) unité(s) foncière(s) ou parties de site destinées à être renaturées ou réaffectées à des fonctions écologiques ou paysagères, même en l’absence de travaux d’aménagement, si ces unités participent à la cohérence globale du projet.

Modification des documents du lotissement

(loi du 26.11.25 : art. 17, 1°, 3° et 4° / CU : L.151-7-3 [nouveau] / CU : L.442-10, al. 1 / CU : L.442-11, al. 2 [nouveau])

Pour mémoire, il est possible, depuis la loi ALUR, de modifier notamment les documents du lotissement suivants :

• le règlement ;
• le cahier des charges s’il a été approuvé ;
• les clauses de nature réglementaires du cahier des charges non approuvé.

Toutefois, cette possibilité n’est ouverte qu’aux lotissements ayant fait l'objet d'une autorisation de lotir ou d'un permis d'aménager (à l’exclusion des lotissements déclarés) et ne peut intervenir qu’à l’initiative des colotis dès lors que la majorité qualifiée requise est atteinte.

Ainsi, le projet de modification doit être accepté (ou demandé) par une majorité de colotis représentant, depuis la loi ALUR, soit :

• la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ;
• les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.

La majorité requise pour procéder à la modification des documents du lotissement sur demande des colotis doit désormais représenter la moitié des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie d'un lotissement.

D’autre part, les documents du lotissement peuvent être modifié par l’autorité administrative pour les mettre en concordance avec les règles du Plan d’occupation des sols (POS) ou du PLU ou pour déclarer une opération d’intérêt public.

Dans ce cas, la loi étend la possibilité, pour l’autorité administrative compétente, de modifier les documents du lotissement soit : 

• pour assurer la réalisation des OAP du PLU et, le cas échéant, la mise en œuvre d’une opération de transformation urbaine (cf. §. Renforcement du rôle des orientations d'aménagement et de programmation) ;
• lorsque le lotissement est compris dans un secteur urbain exclusivement (ou majoritairement) composé d’habitat individuel.

Opération d’aménagement soumise à évaluation environnementale

(loi du 26.11.25 : art. 2 bis B / CU : L.300-1-1, 2° [suppression])

Toutes les actions ou opérations d’aménagement qui font l’objet d’une évaluation environnementale doivent faire l’objet :

• d'une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables de la zone, en particulier sur l'opportunité de la création ou du raccordement à un réseau de chaleur ou de froid ayant recours aux énergies renouvelables et de récupération ;
• d’une étude d'optimisation de la densité des constructions dans la zone concernée, en tenant compte de la qualité urbaine ainsi que de la préservation et de la restauration de la biodiversité et de la nature en ville.

La loi supprime pour ces actions ou opérations d’aménagement la nécessité de réaliser une étude d'optimisation de la densité des constructions dans la zone concernée.

Extension des cas de participation du public par voie électronique

(loi du 26.11.25 : art. 2 / C. env : L.123-2, I, 1°, al. 8 [nouveau] et 2° / C. env : L.123-19-11, al. 1)

L'enquête publique a pour objet d'assurer l'information et la participation du public ainsi que la prise en compte des intérêts des tiers lors de l'élaboration des décisions susceptibles d'affecter l'environnement. Une enquête publique doit, par principe, être réalisée préalablement notamment :

• à une autorisation d’urbanisme pour des projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements exécutés par des personnes publiques ou privées sauf dans les cas limitativement énumérés dans lesquels il est possible d’y déroger ou de la remplacer par une participation du public par voie électronique ;
• à une approbation ou leur adoption des plans, schémas, programmes et autres documents de planification d’urbanisme sauf dans les cas limitativement énumérés où l’enquête publique peut être remplacée par une participation du public par voie électronique.

Dans ces deux cas, la loi étend la possibilité de remplacer la réalisation d’une enquête publique par une participation du public par voie électronique pour les projets de réalisation de logements dans le périmètre soit :

• d’une zone tendue (loi du 9.7.89 : art 17, I) ;
• d’une commune de plus de 15 000 habitants dont le nombre d'habitants a crû dans des conditions et sur une durée fixées (CCH : L.302-5, II).

Création de la résidence à vocation d’emploi

(loi du 26.11.25 : art. 15 / CU : L.631-16-1 [nouveau] / CU : L.632-3, al. 2 / CU : L.633-5, al. 6 [nouveau] / loi du 6.7.89 : art. 25-14, al. 2 et 4)

Afin de développer l’offre d’habitations temporaires et abordables, la loi crée la résidence à vocation d’emploi constituée de logements autonomes meublés, loués pour une courte durée à des locataires justifiant, à la date de prise d’effet du bail :

• suivre des études supérieures ;
• être en formation professionnelle ;
• être en contrat d’apprentissage ;
• être en stage ;
• être en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique (C. service national : L.120-1, II) ;
• être en cours de mutation professionnelle ;
• être en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Le bail conclu avec le locataire est un bail mobilité. Le bail peut être d’une durée comprise entre une semaine et 18 mois. les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au bail mobilité sont modifiées.

Au moins 80 % des logements composant la résidence à vocation d’emploi doivent être loués aux conditions suivantes :

• les ressources des locataires, appréciées à la date de conclusion du bail mobilité, ne doivent pas excéder les plafonds de ressources pour l’accès au Logement locatif intermédiaire (LLI) ;
• les loyers à la nuitée ne doivent pas excéder des plafonds, dans la limite des plafonds de loyers des LLI.

La résidence à vocation d’emploi peut :

• constituer la résidence principale du locataire, sans toutefois que cela soit une obligation ;
• comprendre des services ;
• être louée à des personnes morales de droit public ou de droit privé en vue de leur sous-location.

Un décret (à paraître) déterminera les conditions d’application de la résidence à vocation d’emploi, notamment les montants maximaux des loyers à la nuitée ou encore le prix et les modalités de facturation des meubles et des services aux locataires.

Transformation d’une résidence hôtelière à vocation sociale en logement

(loi du 26.11.25 : art. 9, I)

La résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS) est un établissement commercial d'hébergement agréé par le représentant de l'État dans le département. Elle est constituée d'un ensemble homogène de logements meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l'occuper à titre de résidence principale. Ces résidences sont majoritairement réservées aux personnes éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence.

Pour faire face à la pénurie de logements dans certaines zones, la loi offre, pendant une durée de 10 ans à compter du 28 novembre 2025 (date d’entrée en vigueur de la loi), la possibilité de la conclusion d’un protocole fixant les conditions de transformation d’un immeuble soumis pour la première fois au statut de résidence hôtelière à vocation sociale en logements (notamment en logements sociaux). La loi fixe les conditions cumulatives suivantes :

• l’immeuble doit être situé sur les territoires présentant des besoins particuliers en matière de logement liés à des enjeux : 
  • de développement de nouvelles activités économiques ;
  • d’industrialisation ;
  • d’accueil de travailleurs saisonniers ou en mobilité professionnelle.
• le protocole doit être signé par :
  • le représentant de l’État dans le département ;
  • l’exploitant ;
  • le conseil départemental ;
  • l’EPCI à fiscalité propre d’implantation de la structure ;
  • le cas échéant, l’EPCI à fiscalité propre d’implantation des activités économiques concernées ;
• le protocole doit notamment :
  • déterminer l’échéance à laquelle la transformation devra être réalisée ;
  • fixer la durée pendant laquelle un aménagement du taux de réservation de logements à des personnes en difficulté peut être admis, sans toutefois excéder une durée correspondant à la 10ème année suivant l’entrée en vigueur de la loi.

Un décret en Conseil d’État en définira les conditions d’application (à paraître).

Le Conseil constitutionnel, saisi le 21 octobre 2025, a rendu sa décision le 20 novembre 2025.

Ainsi, sont jugées non conformes pour non-respect de la procédure législative les dispositions suivantes relatives :

• à la création d’un référentiel national des bâtiments (art. 5) ;
• aux partages d’informations sur les locaux recensés à des fins de gestion de la taxe d’habitation et des taxes sur les logements vacants (art. 6) ;
• à l’instauration d’une dérogation à l’interdiction de construction en dehors des espaces proches du rivage, dans certaines communes, pour les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières (art. 10) ; 
• à l’obligation de réaliser une étude d’optimisation de la densité des constructions pour tout projet d’aménagement soumis à évaluation environnementale (art. 11) ;
• aux changements de sous-destination soumis à permis de construire ou à déclaration préalable (art. 12) ;
• à la modification du contenu des conventions d’utilité sociale (art. 13) ;
• à la restriction des cas dérogatoires aux règles de sécurités ou d’entretien en cas de surélévation (art. 16) ;
• aux recours contentieux et intérêt à agir (art. 26, I, 4° et II) ;
• à la gestion du Système national d’enregistrement (SNE) (art. 27) ;
• à la simplification des modalités de vente de logement au secteur privé (art. 28) ;
• à l’acquisition à titre gratuit d’un bien sans maître (art. 30 et 31).

Sont en revanche jugées conformes à la Constitution :

• le premier alinéa de l’article L.431-6 du Code de l’urbanisme dont les dispositions concernent les permis de construire et d’aménager modificatifs (art. 23) ;
• l’abrogation de la voie d’exception pour faire reconnaître l’illégalité pour vice de forme ou de procédure de certains documents d’urbanisme (art. 26, I, 3°) ;
• l’article L. 600-12-2 du Code de l’urbanisme dont les dispositions concernent la réduction du délai de recours gracieux (art. 26).