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Toiture qui s'effondre, humidité dévastatrice, termites dévorants, nappe souterraine sous un terrain à bâtir, servitudes d'alignement imprévues ... telles sont entre autres, les surprises qui effraient plus d'un acquéreur se lançant dans l'achat d'un bien immobilier.

Pourtant l'article 1641 du Code Civil énonce : "le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

C'est du caractère caché que vient la garantie. Ainsi, elle s'oppose au vice apparent qui est défini comme le défaut visible par le vendeur lui-même, à l'issue d'un examen attentif et sérieux.

La Cour de Cassation, arrêt du 3 mai 1989, a clairement établi que le fait de ne pas se faire assister d'un professionnel lors de l'achat d'un bien immobilier pour en vérifier l'état, ne constitue pas une négligence exonérant le vendeur de sa responsabilité. Cependant, il faudra démontrer que le vice est antérieur à la vente.

* Les articles 1641 et suivants, ne sont pas d'ordre public et on leur oppose de plus en plus souvent une clause de non garantie, figurant clairement dans les actes. Elle suspend la responsabilité du vendeur.

Il est à noter que cette clause est inopérante dans deux cas :
  -  lorsque le vendeur est un professionnel,
  -  lorsque le vice est volontairement caché.

* Le plaignant peut entamer une action en vue de restituer le bien : c'est l'action rédhibitoire ou dans le but d'être dédommagé : action estimatoire dans tous les cas, le recours devra être fait dans de brefs délais, selon les usages locaux ou selon le délai contractuellement prévu.

* En pratique, il faut noter que ces actions sont relativement difficiles à mettre en oeuvre (problèmes de preuve, d'établissement du dommage...)

L'assistance d'un professionnel avant l'achat du bien est une garantie non négligeable, qui peut éviter une procédure qui risquerait d'être longue et coûteuse.

Si des véhicules sont laissés à l’abandon dans une copropriété, lieu où le code de la Route ne s’applique pas, la copropriété peut combattre ces faits de la manière suivante :
Le syndic peut demander à l’officier de police judiciaire territorialement compétent, une mise en fourrière après mise en demeure du propriétaire du véhicule (décret du 6.09.72).
Le syndic ou les copropriétaires ont la possibilité d’intenter une action judiciaire contre les conducteurs d’automobiles venus troubler la jouissance de leurs biens.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

décret du 31.12.03 : JO du 1.1.04

Avec la publication du décret du 31 décembre 2003, la loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines entre en application.
Celle-ci prévoit qu’à compter du 1er janvier 2004, « les piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade ».
Sont donc concernées les piscines privées de plein air, totalement ou partiellement enterrées : piscines familiales ou réservées à des résidents, piscines des centres et clubs de vacances, des hôtels, des gîtes ruraux, campings, etc…
Ne sont pas concernés les établissements de natation régis par la loi du 24 mai 1951 qui font l’objet d’une surveillance par un maître sauveteur, ni les piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables, ni les piscines situées dans un bâtiment.

Cas des piscines construites ou installées à partir du 1er janvier 2004.
Elles doivent être pourvues avant la première mise en eau d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade. Ce dispositif doit être conforme soit aux normes françaises, soit aux normes ou aux spécifications techniques ou aux procédés de fabrication prévus dans les réglementations d’un État membre notamment, assurant un niveau de sécurité équivalent.

Dans l’état actuel des normalisations, il s’agit de barrières de protection ou d’un système d’alarme, ou d’une couverture de sécurité, ou d’un abri de piscine. Les références des normes et réglementations que ces dispositifs doivent respecter font l’objet d’un avis du Ministère de l’économie, des finances et de l’industrie (JO du 16.12.03) :

•   Barrières de protection et moyens d’accès au bassin (norme NF P90-306) ;
•   Systèmes d’alarmes (norme NF P90-307) ;
•   Couvertures de sécurité et dispositifs d’accrochage (norme NF P90-308)
•   Abris (structures légères et/ou vérandas) de piscines (normes NF P 90-309)

Ces normes sont disponibles à l’AFNOR, Association Française de Normalisation : www.afnor.fr

Le constructeur ou l’installateur doit fournir au maître d’ouvrage, au plus tard à la date de réception de la piscine, une note technique. Celle-ci doit indiquer les caractéristiques, les conditions de fonctionnement et d’entretien du dispositif de sécurité ; elle doit également informer le maître d’ouvrage sur les risques de noyade, sur les mesures générales de prévention à prendre et sur les recommandations attachées à l’utilisation du dispositif de sécurité.

Cas des piscines installées avant le 1er janvier 2004.
Les propriétaires devront avoir équipé au plus tard le 31 décembre 2005 leur piscine d’un dispositif de sécurité normalisé, sous réserve qu’existe à cette date un dispositif adaptable à leur équipement.
S’il existait déjà un dispositif de sécurité, le propriétaire de la piscine devra veiller à ce qu’il soit conforme aux normes.
En revanche, en cas de location saisonnière de l’habitation, le dispositif de sécurité doit obligatoirement être installé avant le 1er mai 2004 (initialement prévue au 1er janvier 2004, cette mise en conformité a été reportée au 1er mai 2004 par la loi du 2 janvier 2004 relative à l’accueil et la protection de l’enfance : JO du 3.1.04).

Sanctions pénales
En cas de non respect des dispositions ci-dessus, le contrevenant, personne physique, s’expose à une amende de 45.000€.
Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables (CCH : art L.152-12)
Dans ce cas, les peines encourues sont notamment :

• Une amende maximum de 225.000 €
• L’interdiction à titre définitif ou pour une durée de 5 ans d’exercer l’activité professionnelle ou sociale à l’occasion de laquelle l’infraction a été commise.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

La loi du 13 décembre 2000, art. 80 fait obligation « de procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement ». Elle a été codifiée dans l’article 4 a de la loi de 65.  

De nombreux syndics mettent cette question à l’ordre du jour des Assemblées Générales.

Ce qu’il faut savoir :

Deux conditions doivent être réunies pour que ce texte s’applique :

• Une ou plusieurs modifications législatives sont intervenues depuis l’établissement du règlement et ces modifications rendent nécessaires l’adaptation du règlement de copropriété pour le rendre conforme au droit.

• L’article 49 n’est donc pas fait pour modifier les quotes-parts des parties communes ou de rectifier des erreurs de calcul

La mise en œuvre :

Sur un plan pratique, il appartient au syndic de mettre d’office la question à l’ordre du jour puisque les copropriétés ont jusqu’au 13 décembre 2005 pour le faire.

Dans un 1^er temps, la question sera de désigner un juriste qualifié pour procéder à un « audit juridique qui éventuellement proposera un nouveau texte ».

Dans un 2^ème temps, le projet de règlement modificatif  sera ensuite soumis au vote de l’assemblée. La décision pourra être prise à la majorité de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés).

Le texte prévoit que la publication intervient en droit fixe. Elle donnera également lieu à la perception du salaire du conservateur au taux fixe.

Il est à noter qu’un décret devrait être publié pour donner des précisions pour la procédure à mettre en place. Dans la pratique, il faut bien comprendre et même conseiller que l’Assemblée Générale ne décide pas du jour au lendemain un nouveau texte du règlement de copropriété.

Cela implique un examen préalable du règlement de copropriété avec des devis estimatifs du coût de la prestation. Car, il apparaît que celui-ci peut varier dans des proportions considérables…

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

Lorsqu'un propriétaire vend un logement compris dans une copropriété, le syndic adresse à sa demande ou à celle du notaire chargé de recevoir l'acte une note de renseignements datée au notaire ou au vendeur (article 5 du décret de 67).
Dans cette note, figure notamment, le montant du solde des versements effectués par le vendeur à titre d’avance de provisions, de trésorerie permanente appelée le plus souvent "fonds de roulement" ou à quelque autre titre que ce soit. Il doit, dans cette note de renseignements, faire connaître également les décisions de l’Assemblée Générale d’où résultent les avances ou provisions.

Pour éviter tout litige, il est important de fixer dans l'acte de cession le sort de ces sommes.
Si le règlement de copropriété ne comprend pas de clauses contraires à ce sujet, le vendeur peut exiger le remboursement de sa quote-part du fonds de roulement et des provisions après clôture de l'exercice en cours si le solde de celles-ci est créditeur.
Le syndic devra alors appeler à ce titre auprès de l'acquéreur une nouvelle provision pour reconstituer ce fonds de trésorerie permanente.
L'acte peut prévoir aussi que le syndic conserve la quote-part versée par le vendeur et c'est alors le nouveau propriétaire qui devra le rembourser. Il est évident que pour des raisons pratiques la première solution semble généralement la meilleure.
A noter que les tribunaux ont admis que le vendeur peut, aussi, demander au syndic la restitution de sa quote-part des provisions pour travaux futurs qui n’ont pas été affectées à des travaux précis avant la vente.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

La personne qui occupe une maison de village, le propriétaire d’une villa édifiée sur un terrain commun se trouve dans une situation paradoxale : s’il se sent naturellement l’âme d’un propriétaire individuel, il n’en demeure pas moins sur le plan légal soumis à une organisation collective, la copropriété.

Le statut de la copropriété organise un régime particulier pour les immeubles entrant dans ses champs d’application qui diffère du droit de propriété traditionnel du Code Civil. Le copropriétaire ne se trouve pas exactement dans la situation d’un propriétaire ordinaire, lequel est en principe libre de disposer et de jouir comme il l’entend du bien qui lui appartient intégralement

Conçu pour régir les immeubles divisés par appartements, le système légal relativement rigide est particulièrement inadapté aux problèmes posés par des immeubles ne comprenant que deux logements.

I – INADAPTATION DE LA LOI 10 JUILLET 1965 AUX COPROPRIÉTÉS A DEUX PERSONNES

Ce statut très consistant dont la plupart des dispositions sont impératives de la loi sur la copropriété prévoit notamment que toute décision est nécessairement prise en assemblée générale des copropriétaires ce, même lorsque la copropriété ne comprend que deux personnes. Aucune décision ne peut être valablement prise en dehors d’une assemblée générale.
Or, le législateur a voulu éviter qu’un copropriétaire disposant d’un nombre de voix supérieur à la majorité ne puisse « faire la pluie et le beau temps » au sein de la copropriété.
La loi énonce que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 al 2 de la loi ).
En cas de désaccord, la voix du copropriétaire majoritaire étant réduite à la moitié comme la loi le prévoit, aucune majorité ne pourra se dégager. La situation est alors totalement bloquée jusqu'à ce que l’un des copropriétaires se décide à solliciter l’intervention judiciaire.
Par ailleurs, il suffit que l’un des deux copropriétaires ne se présente pas à l’assemblée pour que celle-ci ne puisse se tenir.
Toute décision du syndicat requiert par conséquent l’accord des deux copropriétaires.
Dans les copropriétés composées de deux copropriétaires seulement, le partage égal des voix entre le copropriétaire majoritaire et l’autre copropriétaire entraîne un blocage des décisions du syndicat faute de réunir une majorité.
Si chaque copropriétaire peut effectuer librement des travaux concernant les parties privatives, le système de gestion mis en place par la loi constitue un frein à tout projet de réhabilitation à tout travaux sur le gros œuvre affectant les parties communes.
Certains copropriétaires ont imaginé de vendre à des proches qui un cellier, qui un garage, qui un grenier. Ces ventes, dés lors qu’elles ont pour but d’éluder les dispositions impératives de la loi de 1965 sont systématiquement sanctionnées par la nullité.
Dans ces conditions, il importe de cerner précisément les cas dans lesquels la loi s’applique et ceux dans lesquels au contraire son application pourrait être écartée.

II - L’APPLICATION DE LA LOI : LES CAS LIMITES

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété s’applique :
1°) Aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
2°) Aux groupes d’immeubles bâtis
La pratique distingue copropriété verticale qui correspond à l’immeuble bâti par opposition au groupe d’immeubles dit en copropriété horizontale
3°) La loi du 10 juillet 1965 est également applicable « à défaut de convention contraire créant une organisation différente » aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements et des services communs comportent des parcelles bâties faisant l’objet de droits privatifs »

Copropriété verticale
Dés lors qu’un immeuble bâti est divisé en deux ou plusieurs lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes appartenant à des personnes différentes, il se trouve soumis au statut de la copropriété.
Par conséquent, le statut de la copropriété est applicable aux maisons qui ne comprennent que deux lots appartenant à des personnes différentes.
Inversement la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas aux immeubles divisés autrement que par lots excluant l’existence de parties communes. Ainsi la loi n’est-elle pas applicable lorsque les locaux sont simplement superposés sans qu’aucune partie commune n’ait été créée .Tel est le cas s’il n’existe entre deux immeubles aucune partie commune, que les locaux n’ont pas le même accès et qu’aucun acte ne précise que le gros œuvre ne serait partie commune.
S’agissant du sol sur lequel l’immeuble est édifié, il constitue une partie commune par excellence. Cependant, l’article 3 de la loi de 1965 n’étant pas d’ordre public rien ne s’oppose, au plan des principes, à ce qu’il soit convenu de ne pas faire du sol une partie commune et à ce qu’il soit la propriété divise du seul propriétaire du rez-de-chaussée.
On pourrait être tenté dans ces conditions d’avoir recours à un montage juridique différent de la copropriété, un retour au système de la propriété superposée de l’ancien article art 664 du C civ. Où copropriété en volume dans la terminologie actuelle il n’en est rien. La prudence interdit ici ce que la loi ne prohibe pas. Explication :
Le sentier est étroit ô combien ! qui délimite la simple propriété superposée d’une maison en copropriété divisée en deux lots et l’on comprend la prudence des notaires à s’y aventurer, la chute étant fatale. Un tribunal pourrait en effet à la demande de tout intéressé mettre à néant toute organisation juridique qui s’analyserait en une tentative d’échapper à l’application du statut de la copropriété.
En revanche, le régime de la copropriété ne s’applique pas aux immeubles divisés en deux dans le sens de la hauteur, c’est-à-dire, aux maisons divisées en deux, séparées par un mur mitoyen ou privatif.
Dans ce cas, les droits et obligations de chacun des copropriétaires se règlent d’après les titres de propriétés existants. Les parties ont également la faculté de conclure une convention d’indivision relativement à une partie commune.

Copropriété horizontale
Il arrive assez fréquemment que le sol sur lequel sont édifiées deux maisons voisines soit, aux termes des actes notariés, réputé appartenir indivisément aux deux copropriétaires sans morcellement en propriété divise.
Il s’agit dans ce cas d’un groupe de bâtiment soumis de plein droit à la loi de 1965.
S’agissant de maisons séparées le recours à la technique de la copropriété n’a pas en principe, vocation à s’appliquer. Son application s’explique semble-t-il par des considérations tenant à la réglementation de l’urbanisme : nombre de plans d’occupation des sols (POS) fixent des caractéristiques minimales élevées (surfaces minimales, position du terrain par rapport aux voies, dimensions minimales configuration…) et ont tendance de ce fait à rendre bon nombre de terrains inconstructibles. Pour construire il faudra acquérir des terrains pour satisfaire aux règles du POS.
Le fait de conserver au terrain son caractère commun permet de contourner ces règles draconiennes qui empêchent la construction et font d’ailleurs l’objet de critiques notamment en milieu urbain où elles sont inadaptées et nuisibles. Un assouplissement des règlements de zones de nombreux POS serait souhaitable.
Quoiqu’il en soit, l’idéal pour un propriétaire de villa étant la propriété individuelle, grande pourrait être la tentation de reprendre son autonomie. En a-t-il le droit ?
Aux termes de l’article 28 de la loi lorsqu’un immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévu à l’article 25 demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété initiale.
Les conditions de la scission sont au nombre de trois : pluralité de bâtiments, possibilité de division du sol en propriété, constitution de copropriétés séparées.
Seule la troisième condition fait difficulté. En effet, l’interprétation littérale de l’article 28 rend irrecevable la demande de retrait formée par un seul copropriétaire au motif qu’il ne peut à lui seul réunir une assemblée spéciale de constituer une copropriété séparée.
Plusieurs décisions ont cependant admis le retrait d’un bâtiment constituant un lot unique (not. C A Aix en Provence 20 décembre 1984) mais force est de constater, en l’absence d’une décision explicite de la haute juridiction sur ce point que la jurisprudence reste divisée.

Le problème des voies privées cours ou jardins communs
Il arrive également fréquemment que des immeubles contigus ou voisins constituant des propriétés distinctes comportent un mur, un élément de gros œuvre, une cour, une voie ou un passage ou des éléments d’équipement commun (réseaux d’égouts, canalisations, bouches d’incendies…) propriétés indivises des propriétaires voisins.
L’entretien de ces voies, passages, canalisations et équipements communs desservant des immeubles différents peut être assuré par une association syndicale de propriétaire régie par la loi du 21 juin 1865
Il arrive parfois que les voies, passages, cours ou équipements communs n’aient pas été pourvus d’organes de gestion
Or, la loi s’applique également aux ensembles immobiliers et aux services communs «à défaut de convention contraire créant une organisation différente»
A défaut d’organisation spécifique, la loi est donc applicable à ces éléments communs quand bien même il ne s’agit pas d’immeubles en copropriété au sens traditionnel du terme.
La loi n’exclut pas cependant la faculté de mettre en place, à posteriori, une organisation spécifique pour la gestion de ces biens. Il s’agira le plus souvent d’une association syndicale libre de propriétaires.
La constitution d’une association syndicale libre exige toutefois le consentement unanime de tous les propriétaires des immeubles riverains ce qui en pratique peut s’avérer problématique.
Dans la mesure où l’application de la loi sur la copropriété n’aura pas été écartée les dispositions légales devront être respectées.

III - L’ORGANISATION COLLECTIVE DE LA LOI DE 1965

1°) La désignation d’un syndic est obligatoire.

En effet, seul le syndic, représentant légal du syndicat est habilité à passer les marchés, contrats de fourniture et d’approvisionnement, à recouvrer les charges et représenter le syndicat en justice.
Il devra être procédé à la désignation d’un syndic.
Il suffira de convoquer les propriétaires des immeubles en assemblée générale pour désigner un syndic. Pour ce qui est de la première assemblée, appelée justement à désigner le premier syndic il y aura lieu de lancer la procédure prévue par l’article 47 du Décret du 17 mars 1967 qui prévoit que dans le cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du Tribunal de Grande Instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation du syndic.
Seul le syndic en fonction ayant qualité pour convoquer l’assemblée générale, celle ci ne pourrait l’être par un copropriétaire ou un syndic pressenti.
L’assemblée serait nulle. S’agissant d’une assemblée irrégulièrement convoquée, cette nullité pourrait être soulevée pendant dix ans (art 42 de la loi )

2°) Le règlement de copropriété
Si le règlement n’a pas été établi pour une raison quelconque, l’immeuble ne se trouve pas moins soumis au régime de la copropriété : la loi de 1965 et le Décret de 1967 lui sont applicables. Il en résulte de sérieuses conséquences au plan du bon fonctionnement de la copropriété : des points essentiels aux droits et obligations des copropriétaires qui relèvent du règlement de copropriété ne sont pas définis.
L’assemblée devra établir un règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes en conformité avec les prescriptions légales (loi art. 8).
Lors de la parution de la loi sur la copropriété, il semble que les copropriétés composées seulement de deux lots aient été purement et simplement oubliées par le législateur. Depuis lors, cette situation a fait couler beaucoup d’encre. Les tribunaux en sont toujours réduits à constater l’application de la loi à des situations qu’elle n’a pas vocation à régir et les copropriétaires condamnés à vivre hors la loi de 1965. A n’en pas douter, le jour viendra cependant où la voix doctrinale qui prêche dans le désert depuis trente ans sera entendue du ciel… législatif. Un vœu pieux, certes, mais il semble cependant que l’on s’achemine vers une modification législative… d’un train de sénateur naturellement.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.

Décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataire [ ...

Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23  décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

Le Premier Ministre,
Sur le rapport du ministre d’État, ministre de l’économie, des finances et de la privatisation, du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l’équipement, du logement, de l’aménagement du territoire et des transports.
Vu la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et notamment son article 18 :
Le Conseil d’État (section des travaux publics) entendu,

Décrète :
Art.1er. - La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.
Art.2. - Pour l’application du présent décret :
a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadrement technique. Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant :
d) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
Art. 3 - Pour l’application du présent décret, les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.
Art. 4 - Le ministre d’État, ministre de l’économie, des finances et de la privatisation, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre de l’équipement, du logement, de l’aménagement du territoire et des transports sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 26 août 1987.

ANNEXE

LISTE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES

I. - Ascenseurs et monte-charge
1. Dépenses d’électricité.
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.
c) Menues réparations :
- de la cabine (bouton d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photoélectrique) :
- des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.


II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
1. Dépenses relatives :
A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;
A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;
A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L.35-5 du code de la santé publique ;
Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
A l’électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
- purge des joints de chauffage ;
- frais de contrôles de combustion ;
- entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
- conduite de chauffage :
- frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
- entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :
- réparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupe ;
- rodage des sièges de clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.


III. - Installations individuelles
Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :
1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations
a) Exploitation et entretien courant :
- réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;
- vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;
- dépannage ;
- contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;
- vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau
- contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ;
- contrôle des groupes de sécurité ;
- rodage des sièges de clapets des robinets ;
- réglage des mécanismes de chasses d’eau.
b) Menues réparations :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage pièzo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.


IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
1. Dépenses relatives :
A l’électricité ;
Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis;
b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.
3. Entretien de propreté (frais de personnel).


V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1. Dépenses relatives :
A l’électricité ;
A l’essence et l’huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2.a) Exploitation et entretien courant :
Opération de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales :
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.


VI. – Hygiène
1. Dépenses de fournitures consommables :
Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;
Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2. Exploitation et entretien courant :
Entretien et vidange des fosses d’aisances ;
Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3. Élimination des rejets (frais de personnel).


VII. - Équipement divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation
1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant :
Ramonage des conduits de ventilation ;
Entretien de la ventilation mécanique ;
Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ;
Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3. Divers :
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.


VIII. - Impositions et redevances
Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage.

Loi de 1989, logement loué vide

Le locataire peut, à tout moment, notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d’huissier ou en main propre contre signature ou récépissé.
Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis de trois mois.
Ce délai est réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des «zones de tension du marché locatif»

ou lorsque le locataire se trouve dans une des situations suivantes : premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi suite à une période de chômage, état de santé (à justifier par un certificat médical), perception du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ou attribution d’un logement social.

Le locataire doit alors préciser le motif de son départ et le justifier lors de la notification de son congé.

Le locataire reste tenu au paiement de son loyer, même s’il a déjà quitté le logement avant le terme du préavis, sauf accord entre le bailleur et le locataire (par exemple, si un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du délai de préavis).

Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi  n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives.

Le Premier ministre, sur le rapport du Ministre d’État, Ministre de l’Économie, des Finances et de la Privatisation, du Garde des Sceaux, Ministre de la Justice, et du Ministre de l’Équipement, du Logement, de l’Aménagement du Territoire et des Transports.
 
Vu la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière notamment son article 7d,
 
Le Conseil d’État (section des travaux publics) entendu :

 

DÉCRETE :
 
Article 1
Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Article 2
Le Ministre d’Etat, Ministre de l’Economie, des Finances et de la Privatisation, le Garde des Sceaux, Ministre de la Justice et le Ministre de l’Equipement, du Logement, de l’Aménagement du Territoire et des Transports, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la Républiquefrançaise.

Fait à PARIS, le 26 août 1987.

 

ANNEXE :Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives

I. - Parties extérieures dont le locataire à l’usage exclusif :
a) Jardins privatifs,
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes, remplacement des arbustes, réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises,
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chenaux et gouttières,
Dégorgement des conduits.


II - Ouvertures intérieures et extérieures :
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres,
Graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations de boutons et poignées de portes, de gonds, crémones et espagnolettes, remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages,
Réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies,
Graissage ; remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité,
Graissage ; remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles,
Nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
 
III - Parties intérieures :
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons,
Maintien en état de propreté ; menus raccords de peintures et tapisseries, remise en place ou remplacement de quelques éléments de matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, rebouchage des trous rendus assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol,
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures,
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture, fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

 
IV - Installations de plomberie :
a) Canalisation d’eau,
Dégorgement ; remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz,
Entretien courant des robinets, siphon et ouvertures d’aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance,
Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piezo électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

d) Éviers et appareils sanitaires,
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
 

V - Équipement d’installation d’électricité :
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux, réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

 
VI - Autres équipements mentionnés au contrat de location :
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets,

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs,

d) Ramonage des conduits d’évacuation de fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Les clauses d’un bail d’habitation ne peuvent en vertu de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (article 8-1) avoir pour effet de priver le locataire d’héberger ses proches.
Ainsi l’OPAC de la ville de Paris a été déboutée de la demande en résiliation de bail pour hébergement de tiers.
Cass. Civ III :6.03.96

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux.

Nouveau diagnostic Obligatoire à compter du 1er juillet 2017.

En droit français, le patus (aussi appelé pate ou patec ou encore regale, voire relargue en Provence) est une ancienne notion désignant un ensemble de biens indivisibles, destinés à un usage commun. Le terme vient probablement de la fonction de ces biens, qui étaient à l'origine, dans un hameau, l'espace autour des maisons où s'ébattait la basse-cour, les passages communs pour les animaux d'élevage des différents fermiers, ainsi que diverses installations partagées comme l'abreuvoir.

Il se distingue notamment d'une cour par le fait que cette dernière est partie intégrante de l'espace privé et de l'architecture d'une habitation.

Depuis le XIII^e siècle au moins, le patus faisait partie intégrante du lot attribué à un fermier par le seigneur, sans pouvoir ni être modifié, ni en être retiré. Ce lot comprenait généralement aussi l'hortus, parcelle dédiée au potager.

Au XVIII^e siècle, on voit également apparaître le mot « patus » dans l'acception de pièce fermée par quatre murs et à ciel ouvert, mais il semble s'agir là d'un homonyme.

La notion de patus a été redéfinie récemment par la Cour d'Appel de Toulouse*, qui le décrit comme un « fonds destiné à l'usage commun de tous ceux dont les propriétés le jouxtent ».

*La Cour d'Appel a rappelé son caractère indivisible (il ne peut être attribué à quiconque la propriété d'un tel fonds), ainsi que la condition nécessaire pour mettre fin à cette indivision : seul le consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont le patus constitue l’accessoire permet de le dissoudre(Arrêt du 26 février 1996, GERVAIS C/COMBES).

Pour prétendre faire partie des propriétaires concernés, il faut justifier l'existence de ce droit indivis avec suffisamment de vraisemblance, ou que ce droit d'usage soit inscrit dans les actes de propriété, des biens attenants au patus.

Le patus ne relève pas du domaine public mais d'un usage exclusivement privé. Il ne sera donc pas possible qu'une commune en dispose pour l'intégrer aux espaces publics lui appartenant, par exemple en le transformant en parking ou en place publique.

Les propriétaires de biens riverains du patus, possèdent en commun un droit de jouissance sur ce sol, mais uniquement pour y circuler. En conséquence, il leur est impossible de le clôturer et il demeure inconstructible.

SOURCE : Maître Jacques LACHAUD, Avocat Honoraire, Professeur du Droit Rural

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.

L'article 671 du Code Civil dispose que : les arbres doivent être implantés au moins à deux mètres de la limite séparative, si leur hauteur est supérieure à deux mètres.

Pour les arbres de plus petite taille, il faut respecter une distance de 50 cm de la limite. Cette règle s'applique à défaut de règlements particuliers (règlement de copropriété, cahier des charges du lotissement, plan d'occupation des sols, ou usages constants reconnus). Les articles 672 et 673 donnent aux voisins, la possibilité d'exiger l'arrachage ou l'étêtage des arbres d'une hauteur excessive, par rapport à la distance de la limite séparative.

•   Si les arbres excèdent la hauteur de 2 mètres depuis plus de 30 ans : que cette plantation ait été réalisée par le voisin ou ses prédécesseurs : il y a prescription.  Mais si ces arbres, devenus trop vieux, sont enlevés, les nouvelles plantations doivent être placées à la distance légale.

•     Si les arbres ont dépassé cette limite depuis moins de 30 ans, on peut exiger du voisin :

   - Qu'il les arrache s'ils ont été plantés à moins de 0,50 m (cas des arbres ne dépassant pas 2m de haut) ;
    - Qu'il les arrache ou, au moins, les étête à 2 m, s'il s'agit d'arbres plantés entre 0,50 m et 2 m du mur.

    - En revanche, implantés au-delà de 2 mètres de la limite séparative, l’arbre pourra croître sans limitation de hauteur. Le droit de faire enlever ou étêter les arbres plantés à une distance inférieure à la distance légale est un droit absolu : on peut l'exercer même lorsqu'on ne subit aucun préjudice et il n'est pas nécessaire de donner un motif au voisin. Mais ce droit absolu disparaît si, pendant 30 ans, on a admis la situation sans protester auprès du voisin.

•     Si les 2 terrains constituaient auparavant une même propriété.

Il faut que les plantations remontent à cette époque pour qu'on puisse les maintenir à une distance inférieure à celle prévue par la loi.
La jurisprudence vient préciser les conditions d'application de ces textes.
 En ce qui concerne la compétence judiciaire :

Le Tribunal de Metz, dans un Arrêt rendu le 04 mars 1991, précise que le juge des référés est compétent pour connaître des problèmes de conifères, plantés à une distance inférieure à la distance légale. En effet, le Tribunal considère qu'il s'agit là d'un trouble manifestement illicite. Un trouble anormal de voisinage peut être caractérisé malgré le respect des distances :

• La cour de cassation (arrêt du 04 janvier 1990, 3ème chambre civile) condamne un propriétaire à arracher ses arbres malgré qu'ils soient implantés dans les distances prescrites légalement, du fait du trouble apporté par la chute de feuilles mortes qui envahissent la terrasse d'agrément du voisin, ce qui nuit au bon écoulement de l'eau et dont les racines abîment le revêtement du sol.

• La perte de l'ensoleillement due à l'implantation d'une haie bien qu'elle soit à la distance légale, motive la Cour d'Appel de Colmar (arrêt du 16 février 1991) à condamner le propriétaire à réduire la hauteur de sa haie.

Un arrêt met en jeu la responsabilité d'un propriétaire victime du dommage. Un jugement de la Cour d'Appel de Bordeaux du 27 février 1990 engage la responsabilité d'un propriétaire ayant laissé pousser ses arbres hors des distances légales, ce qui provoqua la destruction du mur séparatif.

Mais, la responsabilité du propriétaire voisin (victime du dommage) est également engagée du fait du défaut d'avoir exigé immédiatement que les arbres soient enlevés, afin d'éviter les dégradations.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des Tribunaux. 

Notre époque se veut écologiste et voit le triomphe des jardineries avec les cyprès d'Arizona, les lauriers-cerises et autres plantes de barrage.
Le jardinier du dimanche ne s'imagine pas la force de prolifération de la plante qu'il met en terre et qu'il gave d'engrais.
Et l'arbre, planté à distance réglementaire (voir info-logement Distances de plantations)  pénètre chez autrui, tant par ses branches en surplomb que par ses racines souterraines.
Le propriétaire, victime du débordement des branches sur son terrain est en droit d'obtenir la suppression des parties qui dépassent la ligne de division. L'élagage de l'arbre coupable sera ordonné, même s' il est de nature à entraîner sa mort (Cour de Cass - 16 janvier 1991).
Mieux encore, le propriétaire, qui subit l'invasion de son bien par les racines des arbres  du voisin, est en droit de couper lui-même ces prolongements.
Il est à préciser que même si la victime a toléré pendant des années ces incursions aériennes ou souterraines, son droit de réagir est imprescriptible (Cour de Cass - 16 janvier 1991).

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.