Location d'un logement vide et restitution du dépôt de garantie

Cette question ne concerne que les logements, loués vides et soumis à la loi du 6 juillet 1989. Pour savoir, si vous rentrez dans cette catégorie, il vous suffit de consulter votre bail. Cela doit être indiqué dans le titre du document.

Le dépôt de garantie est une somme d'argent demandée par le propriétaire au locataire lors de la signature du contrat de bail pour couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives…). Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec la caution, qui est la personne se portant garant du locataire lors de la conclusion du  bail.

Cette somme est encaissée immédiatement par le propriétaire et sera conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Son montant ne doit pas dépasser 1 mois de loyer, hors charges.
Au départ du locataire, c’est la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie qui permettra de déterminer quelles dégradations ou réparations locatives sont imputables au locataire. Elles peuvent constituer un motif de retenue sur tout ou une partie du dépôt de garantie.

Concernant le délai de restitution du dépôt de garantie, il convient de distinguer deux situations, :
-    L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un mois 
-    L’état des lieux des sortie est non conforme à l’état des lieux d’entrée : le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois. Dans ce cas, le propriétaire pourra retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le locataire est redevable ainsi que les frais engagés par le bailleur du fait des dégradations commises. Les sommes retenues doivent être justifiées par des devis ou des factures.
Le délai de restitution court à compter du jour de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire en main propre.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. 

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai imparti, le locataire peut le mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.

• En cas de refus par le propriétaire de rembourser le dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
• En cas d'échec de la conciliation, les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le juge des contentieux de la protection. La saisine de la commission départementale de conciliation est un préalable obligatoire à la saisine du tribunal.
   

Textes juridiques :

• Article 3 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
• Article 22 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
• Article 25-6 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Légifrance (legifrance.gouv.fr)