Quelle majorité est requise pour le vote des travaux d'amélioration de la performance énergétique ?

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 aout 2015 (loi TECV) a adopté des mesures visant à inciter les copropriétaires à réaliser des travaux d’économie d’énergie notamment en facilitant leur prise de décision.

Depuis cette loi les modalités de réalisation et d’exécution des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre doivent être votée à la majorité simple de l’article 24 lorsque ces travaux sont obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. (cf réglementation thermique des travaux sur existant).

La majorité absolue des voix de tous les copropriétaires est requise pour les travaux d’intérêt collectif pouvant être réalisés sur les parties privatives (plus de la moitié des tantièmes des voix de l’ensemble des copropriétaires).

Certains travaux qualifiés d’«intérêt collectif » peuvent en effet être imposés aux copropriétaires même lorsqu’ils affectent leurs parties privatives.

La notion de travaux d’intérêt collectif a été créée par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (dite également loi «Grenelle II»). L’objectif premier est de favoriser la réalisation d’opérations de rénovation énergétique globale, permettant ainsi à l’assemblée générale de voter des travaux portant à la fois sur les parties communes de l’immeuble (toiture, façade…) et les parties privatives des lots appartenant aux copropriétaires (fenêtres, volets…), à leurs frais.

Aux termes de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965  l’assemblée générale peut ainsi obliger un copropriétaire de réaliser des travaux dans ses parties privatives et d’en supporter le coût.

Les travaux d’intérêt collectifs sont limités   :

• des travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
• de la pose ou du remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid (robinets thermostatiques par exemple) ;
• de l’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
• de la mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées (compteur d’énergie thermique, répartiteur de frais de chauffage…).

Cette liste est exhaustive de sorte que l’on ne saurait imposer à un copropriétaire la réalisation d’autres travaux (isolation intérieure du logement…).

Toutefois l’éxécution de ces travaux ne peut être exigée lorsque le propriétaire concerné est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

La Loi « climat résilience » du 22 aout 2021  rend obligatoire l’établissement d’un  d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) dans les immeubles en copropriétés de plus de 15 ans.

A compter du 1er janvier 2023 les syndics de copropriété devront inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT).

Cette obligation s’applique à compter du : 

• 1 er janvier 2023, pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerces) ; 
• 1 er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant 51 à 200 lots ;
•  1 er janvier 2025, pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots.

Le plan pluriannuel de travaux contient notamment la liste des travaux nécessaire  à la réalisation d’économie d’énergie et à la réduction des gaz à effets de serre.

Le syndic devra dans un premier temps présenter le projet de PPT à l’assemblée .

Ce projet fera l’objet d’un vote à la majorité simple (majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Dans un second temps si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans le syndic devra inscrire la question de l’adoption du plan pluriannuel de travaux  à l’ordre du jour de l’assemblée de la copropriété.

Cette adoption sera votée à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires).