A qui incombe le paiement des charges de copropriété lors de la vente de mon logement ?
Rédacteur : Mme Anne Laure TISSOT, juriste au seine de l'Adil 83.
La question de la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur d’un lot de copropriété est fondamentale car, selon la manière dont elle est réglée, les conséquences pécuniaires seront différentes pour chacune des parties.
Ainsi, selon l’article 6-2 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967, lors de la vente d’un lot de copropriété :
- le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, correspondant aux charges dites courantes, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions sur dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, correspondant aux travaux intéressant la copropriété, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui sera copropriétaire au moment de l’exigibilité de ces provisions ;
- le trop-perçu ou le moins-perçu sur provisions que révélera l’approbation des comptes fera le crédit ou le débit de celui qui sera copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
Cependant, vendeur et acquéreur peuvent prévoir une répartition des charges différente de celle qui résulte des dispositions légales.
Aussi, il est courant de prévoir que :
- l’acquéreur supportera les charges de copropriété à compter du jour de son entrée en jouissance. L’acquéreur remboursera donc au vendeur une fraction de la somme payée d’avance au titre de la provision de charges, calculée prorata temporis ;
- le vendeur gardera à sa charge le paiement des travaux votés par l’assemblée des copropriétaires jusqu’à la date de l’avant-contrat de vente, que ces travaux soient exécutés ou non, l’acquéreur supportant seul le coût des travaux qui seront votés postérieurement à cette date, si le vendeur lui donne pouvoir d'assister et de voter à l'assemblée générale.
Toute convention entre vendeur et acquéreur dérogeant au principe légal n’a d’effet qu’entre les parties. Ainsi, qu'il y ait ou non un accord particulier entre le vendeur et l'acheteur, le syndic appellera les fonds à celui qui est propriétaire du lot au moment de l'exigibilité des sommes. A cet égard, il est ici précisé que la qualité de copropriétaire vis-à-vis du syndic est acquise à la réception par celui-ci de la notification du transfert de propriété réalisée, en pratique, par le notaire qui a reçu la vente.
Les remboursements de charges se feront donc entre vendeur et acquéreur lors de la signature de l’acte authentique. Ces règlements y seront relatés et/ou effectués par la comptabilité du notaire rédacteur de la vente afin que la preuve puisse en être facilement rapportée.
Pour aller plus loin :
Textes juridiques :
- Décret 17-3-1967 Articles 6, 6-2 et 6-3