Lors de la vente de mon appartement, le notaire, chargé de la vente, m’a indiqué que je devrais régler au syndic des frais de pré-état daté en plus des frais d’état daté, est- ce normal ?
Rédigée par Monsieur Pierre SICOT, juriste au sein de l'ADIL du Var
L’ état daté est un document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant d’apporter une information lors de l’acte de vente sur les créances et les dettes du copropriétaires vendeur et de l’acquéreur vis-à-vis de la copropriété.
Son contenu est fixé à l’article 5 du 17 mars 1967.
La fourniture de l’état daté est une obligation réglementaire pesant sur le syndic. La loi a prévu le plafonnement de l’état daté et a précisé que ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné c’est-à-dire le vendeur.
A compter du 1 er juin 2020 le plafond des honoraires est fixé à 380 euros et ce pour tous les contrats de syndic, y compris ceux signés avant cette date. (Décret n° 2020-153 du 20 02 2020)
Attention sauf stipulation contraire du mandat de syndic ce tarif est applicable par lot. Autrement dit, si rien n’est précisé dans le contrat de syndic ce dernier pourra réclamer ces honoraires aussi bien pour la vente d’un appartement que pour celle d’un garage...
La loi du 24 mars 2014 (loi ALUR) a eu pour objectif de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété sur la situation financière, juridique et technique de la copropriété afin qu’ils puissent s’engager en connaissance de cause.
A cet effet l’article L 721 2 du CCH fixe une liste de document qui doivent être annexé à la promesse de vente :
– Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant ;
– les procès-verbaux des 3 dernières années ;
– le carnet d’entretien de l’immeuble;
– le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
– les sommes pouvant rester dues par le vendeur ;
– les diagnostics techniques concernant les parties communes, y compris le DPE de l’immeuble s’il a été fourni (obligatoire pour les immeubles de plus de 50 lots avec chauffage collectif) ;
– les derniers budgets votés ainsi que les comptes de l’immeuble des deux dernières années ;
– la situation des impayés de l’exercice écoulé ;
– le montant de l’avance de trésorerie ;
– le montant des provisions travaux s’il a été voté en assemblée générale.
Si vous êtes sur le point de vendre un bien en copropriété, il est probable que le notaire demande au syndic un pré état-daté, lors de la signature du compromis (promesse de vente).
Ce document est facturé entre 200 et 600 € en fonction du syndic qui gère votre copropriété.
=> Pour la signature de l’acte authentique, le notaire demandera au syndic un état daté aux frais du vendeur (entre 200 et 800 €).
Ce texte prévoit également que ces documents doivent être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente. Ces documents ne sont pas obligatoirement fournis par le syndic, ils peuvent l’être par le vendeur.
Si les documents sont transmis au notaire par le vendeur, aucun honoraire ne peut être réclamé.
En revanche, dans le cas où ces documents sont fournis par le syndic, ce dernier peut être tenté de réclamer des honoraires pour l’accomplissement de cette prestation.
Or, il a été précisé dans une réponse ministérielle n°91612 publiée au J.O. du 21 juin 2016 que la pratique consistant pour certains syndic à facturer au copropriétaire cédant un pré état-daté, qui correspond généralement aux informations financières qu’un copropriétaire vendeur est tenu de remettre à un candidat acquéreur au stade de la promesse de vente ne répond à aucune exigence législative ou réglementaire.
Contrairement à l’état daté que le syndic est légalement tenu d’établir entre le compromis et la vente définitive il n’y a aucune obligation de faire appel au syndic pour établir le pré-état daté.
Pour éviter la facturation de frais supplémentaires, vous pouvez vous-même envoyer au notaire les documents nécessaires à la constitution du pré état daté.
En votre qualité de copropriétaire, vous avez en votre possession TOUS les documents nécessaires à l’établissement du pré état daté.
Vous pouvez trouver une partie des informations dans les pièces annexes envoyées avec la dernière convocation à l’assemblée générale. Les autres éléments sont à disposition sur le site du syndic.
En effet, depuis le 1er janvier 2015, les syndics sont obligés de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble (sauf décision contraire de l’assemblée générale).
De plus, depuis l’ordonnance du 27 août 2015, le vendeur a la possibilité de remettre ces documents sous forme dématérialisée.